Włochy od lat cieszą się ogromnym zainteresowaniem wśród osób szukających domu za granicą. Kraj ten oferuje nie tylko oszałamiające krajobrazy, śródziemnomorski klimat i bogatą historię, ale też duży wybór nieruchomości – od rustykalnych domów w Toskanii po apartamenty nad jeziorem Como czy w sycylijskich miasteczkach. Jednak zanim podejmiemy decyzję o zakupie, warto wiedzieć, z jakimi kosztami dodatkowymi – zwłaszcza podatkowymi – należy się liczyć.
Zakup domu we Włoszech nie kończy się bowiem na cenie z ogłoszenia. Dochodzą do tego podatki, opłaty notarialne, rejestracyjne oraz inne obowiązki fiskalne. Znajomość tych kwestii to klucz do świadomej inwestycji.
Podatek rejestracyjny – podstawowy obowiązek przy zakupie nieruchomości
Najważniejszym podatkiem, z którym zetknie się każdy kupujący dom we Włoszech, jest imposta di registro, czyli podatek rejestracyjny. Jego wysokość zależy od kilku czynników:
-
Czy kupujący jest rezydentem Włoch,
-
Czy nieruchomość będzie głównym miejscem zamieszkania (tzw. prima casa),
-
Czy zakup dotyczy rynku pierwotnego czy wtórnego.
Dla obywateli UE kupujących na rynku wtórnym:
-
Jeśli dom będzie pełnił funkcję głównego miejsca zamieszkania – podatek wynosi 2% od wartości katastralnej nieruchomości,
-
Jeśli będzie to dom wakacyjny lub inwestycyjny – stawka wzrasta do 9% od tej samej podstawy.
Warto zaznaczyć, że wartość katastralna (valore catastale) jest zwykle znacznie niższa od ceny rynkowej – często o 30–50%. Jest to więc korzystne rozwiązanie dla kupujących.
VAT zamiast podatku rejestracyjnego – kiedy kupujemy od dewelopera
W przypadku zakupu nieruchomości bezpośrednio od dewelopera (czyli z rynku pierwotnego), zamiast podatku rejestracyjnego płacimy podatek VAT (IVA – Imposta sul Valore Aggiunto). Jego stawka zależy od przeznaczenia nieruchomości:
-
4%, jeśli to prima casa (pierwsze miejsce zamieszkania) i kupujący spełnia określone warunki,
-
10%, jeśli dom ma być wakacyjny lub inwestycyjny,
-
22%, jeśli nieruchomość ma charakter luksusowy i nie kwalifikuje się do żadnej ulgi.
Dodatkowo płaci się również opłaty stałe: 200 euro za akt notarialny i 200 euro za rejestrację hipoteczną (imposta ipotecaria) oraz 200 euro za wpis do rejestru gruntów (imposta catastale).
Kupujący z pomocą agencji takiej jak https://tekce.com/pl mogą liczyć na kompleksowe wyjaśnienie każdej z opłat, a także wsparcie w uzyskaniu przysługujących ulg podatkowych.
Opłaty notarialne i koszty transakcyjne – o czym nie można zapomnieć
Notariusz we Włoszech odgrywa kluczową rolę w procesie zakupu – to on przygotowuje akt notarialny, weryfikuje stan prawny nieruchomości oraz dopilnowuje wszelkich formalności. Koszt jego usług wynosi zazwyczaj od 1 500 do 3 500 euro, w zależności od wartości domu i skomplikowania transakcji.
Wśród pozostałych kosztów, które warto wziąć pod uwagę, są:
-
Tłumaczenia przysięgłe (jeśli kupujący nie zna języka włoskiego) – około 300–500 euro,
-
Pośrednictwo agencji nieruchomości – zwykle 3–5% ceny zakupu, czasem podzielone między kupującego i sprzedającego,
-
Wpisy do rejestrów publicznych, które w praktyce doliczane są do rachunku notarialnego.
Profesjonalna agencja, taka jak TEKCE Nieruchomości, pomaga w negocjacjach i pilnuje, by wszystkie obowiązki formalne zostały spełnione, a koszty nie zaskoczyły na ostatnim etapie transakcji.
Roczne podatki i koszty utrzymania domu we Włoszech
Zakup nieruchomości to jedno – jej posiadanie wiąże się z kolejnymi obowiązkami fiskalnymi. We Włoszech właściciel domu musi liczyć się z:
-
IMU (Imposta Municipale Unica) – podatek od nieruchomości, który dotyczy domów niebędących głównym miejscem zamieszkania. Stawka jest ustalana przez lokalną gminę i wynosi zwykle od 0,4% do 1,06% wartości katastralnej powiększonej o współczynnik 1,05. Dla domu wakacyjnego podatek może wynieść kilkaset euro rocznie.
-
TARI (tassa sui rifiuti) – opłata za wywóz śmieci, zależna od metrażu i liczby mieszkańców – przeciętnie 100–300 euro rocznie.
-
UBEZPIECZENIE – choć nieobowiązkowe, warto zabezpieczyć nieruchomość. Koszt ubezpieczenia domu waha się między 200 a 500 euro rocznie, zależnie od wartości i lokalizacji.
Dodatkowo właściciele mogą być zobowiązani do ponoszenia opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (spese condominiali), jeśli nieruchomość znajduje się w zabudowie wielorodzinnej lub na zamkniętym osiedlu.
Korzyści podatkowe i możliwości optymalizacji
Włochy, mimo stosunkowo wysokich opłat przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej, oferują też konkretne korzyści podatkowe, które mogą znacząco zmniejszyć obciążenie finansowe. Przykładowo:
-
Możliwość skorzystania z ulg dla prima casa,
-
Amortyzacja nieruchomości wykorzystywanych komercyjnie (np. pod wynajem),
-
Przepisy pozwalające na uniknięcie podatku od zysków kapitałowych (jeśli sprzedaż nastąpi po pięciu latach od zakupu).
Dzięki właściwej analizie sytuacji kupującego i wsparciu doradczym ze strony takich firm jak TEKCE Nieruchomości, możliwe jest zaplanowanie całej inwestycji tak, by była nie tylko przyjemna, ale również optymalna z punktu widzenia podatkowego.
Kupując dom we Włoszech, nie sposób pominąć kwestii podatkowych. Choć system ten może wydawać się złożony, przy odpowiednim przygotowaniu i z pomocą specjalistów można go przejść bezpiecznie i z pełną świadomością finansową. Współpraca z doświadczoną agencją, jaką jest TEKCE Nieruchomości, pozwala na uniknięcie kosztownych błędów i przeprowadzenie całego procesu w zgodzie z lokalnym prawem, a jednocześnie z pełnym komfortem.
